住宅ローンなど融資を受けて不動産を購入した場合、その不動産には抵当権が設定されます。
不動産売却にはローンを完済していることが前提条件ですが、ローン残債がある状態で売却したいと考えている方もいるでしょう。
今回は、抵当権の意味や抹消する方法、そしてローン残債がある不動産を売却するための方法と注意点を解説します。
抵当権とは？不動産売却時に抵当権を抹消する方法は？
抵当権とは、住宅ローンを借りている方がローンの返済不能になった際に、金融機関がその不動産を担保とできる権利のことです。
不動産を売却してその代金をローン返済に充てることで、債権者はローン残債を回収します。
ローンを完済すると抵当権を抹消できるのですが、抹消するためには法務局で抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記は、住民票や金融機関から届くローン完済に関する書類などを用意し、法務局で申請します。
申請には登録免許税1,000円の費用がかかり、登記が完了するのに1～2週間程度を要するため、急ぐ場合は早めに手続きするようにしましょう。
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ローン残債があっても不動産売却をする方法は？
ローン残債がある状態で不動産を売却したい場合は、状況によって方法が異なります。
不動産の売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状況であれば、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できるため、問題なく売却が可能です。
一方で、売却価格よりもローン残債が多い「オーバーローン」の場合、不動産を売却してもローンを完済できません。
そのため、ローン残債の不足分を預貯金など自己資金から支払う必要があります。
また、ローン残債がある場合でも「リースバック」を利用して不動産を売却すれば、売却後も家に住み続けることが可能です。
リースバックとは、不動産を売却したあとに買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながらその不動産に住み続けるという方法です。
リースバックによる売却価格がローン残債を上回るのであれば利用できる可能性が高いため、ローン返済が苦しいけれど今の家に住み続けたいと考えている方にとってはおすすめの方法といえるでしょう。
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ローン残債がある状態で不動産売却をする際の注意点
築年数の浅い物件は売却代金が高額になる傾向がありますが、同時にローンの残債も多い点に注意が必要です。
基本的には住宅ローンが残っている物件は売却できないという点に注意し、売却自体を慎重に検討するようにしましょう。
また、住み替えローンを利用すれば、新居購入の費用にローン残債の返済費用を上乗せして借りられますが、金利が高くなる点や借入額が大きくなり審査が厳しくなります。
どうしてもローン返済が厳しい場合は、金融機関の合意のもと不動産を売却する「任意売却」も検討してみてください。
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まとめ
ローン残債のある不動産を売却する場合、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
アンダーローンであれば問題なく売却可能ですが、オーバーローンの場合は不動産の売却代金にくわえて自己資金で返済する必要があるため注意が必要です。
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