親に不動産を安く譲ってもらう際、贈与税がかからないか不安に感じたことはないでしょうか。
不動産などの資産を親族に低価格で譲る際、意図せず贈与とみなされてしまう場合があります。
本記事では、みなし贈与の仕組みと判断される条件、そしてそのリスクを避ける方法について解説いたします。
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みなし贈与とは
みなし贈与とは、形式は売買や名義変更であっても、実質的に贈与と同様の経済的利益を得たと判断される場合に、贈与税の課税対象となる制度です。
たとえば、親が子に不動産を相場より大幅に安い価格で売却した場合、差額分が贈与とみなされる可能性があります。
名義を変更しただけで、金銭の授受がない場合や、負担のない形で権利が移転したと認められる場合も同様です。
このようなケースでは、当事者が贈与のつもりでなかったとしても、税務署の判断により贈与とみなされます。
とくに、親族間の取引では、第三者との売買よりも慎重な対応が求められます。
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みなし贈与の条件
みなし贈与と判断されるかどうかは、取引の内容が「著しく低い価額」でおこなわれたかどうかが一つの基準となります。
不動産取引において、時価の80%未満で売却した場合は税務上、適正な対価が、支払われていないとみなされるおそれがあるでしょう。
また、債務の免除や、無償での借地権の設定といった経済的利益の供与も、みなし贈与に該当する可能性があります。
そのほかにも、保険金の受取人変更や名義変更など、形式上は契約や権利移転であっても、実質的に一方が利益を得る場合には要注意です。
税務署は、金額や内容の明確さだけでなく、取引の合理性や経緯も含めて総合的に判断します。
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みなし贈与とならない方法
みなし贈与とされないためには、まず売買価格を適正に設定し、時価のおおよそ80%以上の価格で取引をおこなうことが大切です。
このためには、不動産会社や不動産鑑定士による査定を受け、相場価格を明確に把握しておくと安心です。
また、譲渡に関する契約内容を明文化し、実際に金銭の授受がおこなわれたことを、示す記録を残しておくことも対策となります。
制度としては、配偶者控除や住宅取得資金の非課税制度など、一定条件を満たせば、贈与税がかからない仕組みもあります。
いずれの場合も、判断が難しいときには、税理士など、専門家の助言を受けながら進めたほうが良いでしょう。
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まとめ
みなし贈与とは、形式を問わず実質的に無償の財産移転が、おこなわれたと判断されると課税対象となる制度です。
判断のポイントは、取引価格の妥当性や債務免除の有無など、経済的利益の有無です。
リスクを避けるには、時価に近い価格設定と契約内容の明確化、そして専門家のサポートが必要となります。
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