不動産を売却する際には、屋根の雨漏りや柱の腐食といった不具合があると価値が低くなるのが一般的です。
そして、こうした物理的な瑕疵のほかに心理的瑕疵もまた、不動産の売却価格に影響を与えます。
そこで今回は、不動産の心理的瑕疵とはどのようなものなのか、心理的瑕疵が売却価格に与える影響と売却時の告知義務について解説します。
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不動産売却時に知っておきたい心理的瑕疵とは
不動産の心理的瑕疵とは、目に見える破損などの物理的な不具合ではなく、恐怖や不安を引き起こす原因となる事件や事故が発生した事実を指します。
心理的瑕疵がある不動産としては、自殺や殺人が発生したいわゆる事故物件が挙げられるでしょう。
このほかには、お墓や火葬場が近くにある、反社会的組織の施設が近くにあるなど、心理的な抵抗を感じる要素が含まれます。
不動産の売却時には、目に見える不具合とともに、これらの心理的瑕疵についても買主に説明する義務があります。
目に見えないため基準があいまいになりがちな心理的瑕疵ですが、2021年に公表された国土交通省のガイドラインを確認することがおすすめです。
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不動産の心理的瑕疵が売却価格に与える影響
心理的抵抗を覚える不動産は、買い手にとって購入をためらう要素があるため、心理的瑕疵のない不動産と比較して安価で売却されるのが一般的です。
ただし、どの程度安くするかは個別に判断する必要があり、判断基準は心理的瑕疵の内容によって異なります。
過去に人が亡くなった場所に住むことについて気にならない方もいれば、大きな不安を覚える方もいます。
また、自殺や殺人などの事件性のある死とは異なり、孤独死や自然死は心理的抵抗が比較的少ないため、買い手の反応や事件の内容によって売却価格を調整することが重要です。
さらに、買い手に対する心理的瑕疵の告知義務は一定期間を過ぎるとなくなるとされているため、発生から長期間経過した物件については、大幅な値引きは不要と考えられます。
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不動産売却時に発生する心理的瑕疵の告知義務
国土交通省のガイドラインによると、告知義務があるのは、不自然な死が発生したケースです。
病死や老衰など自然に訪れる死については、家族が病死した場合でも告知義務は発生しません。
家族に看取られず亡くなった孤独死については、発見が早ければ告知義務はありません。
また、買い手に対する告知義務の期間については、約6年程度が妥当とされています。
さらに、自分が購入したときにはすでに事故物件であった不動産については、次の買い手への売却時には告知義務や調査義務は一般的にないとされています。
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まとめ
心理的瑕疵のある不動産とは、事件や事故といった人の死に関わるできごとが発生した事故物件などのことです。
心理的瑕疵のある不動産では売却価格が安くなるのが一般的ですが、事件や事故の内容により個別に判断されます。
発生したのが事件性のある死の場合、心理的瑕疵の告知義務は6年程度あると考えてください。
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株式会社オレンジハウス メディア 担当ライター
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