理想のマイホームを想像した際、自然豊かで広々とした山林の購入を、検討される方は少なくないでしょう。
しかし、価格の安さだけで飛びついてしまうと、思わぬ落とし穴に後悔してしまうかもしれません。
本記事では、地目が山林の土地を購入するデメリットやメリット、そして宅地への変更について解説します。
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山林を購入する前に知っておくべきデメリット
地目が山林の土地を購入する懸念点は、土地代が安くても、住宅を建てるための追加費用が多い点にあります。
傾斜地では、造成工事や擁壁が必要となり、見た目の価格だけで、判断すると総額が膨らむ恐れがあるのです。
また、山林は谷地形を含むことが多く、豪雨時の土砂災害といった、災害面の不安も無視できません。
法規制や、ハザードマップを確認し、災害リスクを購入前に可視化しておくことが重要です。
さらに、上下水道が未整備のケースも珍しくなく、引込工事費や浄化槽設置などの実務的負担も考慮しなければなりません。
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条件次第で魅力に変わる山林購入のメリット
地目が山林の土地には、条件さえ合えば、宅地にはない強みが存在します。
まず挙げられるのは、取得価格が抑えられ、現況が山林の段階では、固定資産税の負担も軽くなる傾向にあることです。
また、もともと自然地形である山林は、適切な設計をおこなえば、軟弱地盤対策費を抑えやすいという地盤面での有利さも期待できます。
平坦な盛土造成地の宅地よりも、自然の地山に近い土地のほうが、安定した支持層を得やすいケースがあります。
さらに、広い敷地を低価格で確保しやすいため、平屋の建築など暮らし方の自由度が高いことも魅力です。
ただし、その広さが維持管理の負担に繋がる点には、注意が必要です。
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購入後に必要となる地目の変更方法
地目が山林であっても、登記簿の表示だけで、直ちに建築や融資の可否が決まるわけではありません。
金融機関の審査で重視されるのは、地目の名称ではなく、建築する住宅が法令に適合し、インフラが整っているかという点です。
そのため、建築の可否が不透明な土地は、担保評価で不利になりやすいと考えるべきでしょう。
家を建てて利用が始まった段階で、地目変更登記をおこないますが、申請に登録免許税はかかりません。
しかし、実務上は地目変更だけを先行させるのではなく、開発許可や建築計画と並行して整理するのが一般的です。
行政窓口で、宅地として成立する条件を順番に確認しながら、慎重に家づくりを進めていくことが求められます。
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まとめ
山林の購入には、造成費用や災害リスク、インフラ未整備といった実務的なデメリットが伴います。
一方で、価格の安さや地盤の安定性、自由度の高い広大な敷地を確保できるというメリットも存在します。
地目の変更や、住宅ローン審査には法令適合が不可欠となるため、専門家と相談しながら計画的に進めましょう。
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株式会社オレンジハウス
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