不動産の売却収入は、所得税の課税対象です。
不動産売却の手続きにはさまざまな費用がかかるため、売却代金がそのまま利益にはならないことを考慮して、売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」の額から税額を計算する決まりになっています。
この記事では、不動産売却時の譲渡所得の計算方法と、収入から差し引ける取得費・譲渡費用に含まれるものについて解説します。
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不動産売却時の譲渡所得の計算方法
不動産の売却によって得た譲渡所得は、売却代金とは異なります。
譲渡所得の計算方法は「譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）」です。
譲渡によって得た収入から、その不動産を取得するためにかかった費用や、売却のためにかかった費用を引いた額が譲渡所得になります。
取得費は不動産を譲渡した時点での価値が基準になるため、購入時に支払った代金ではなく、そこから建物の減価償却費を引いた額になる点に注意してください。
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譲渡所得の計算時に差し引ける「取得費」に含まれるもの
不動産の取得費に含まれるのは以下のようなものです。
●不動産の購入代金（減価償却費を引いた額）
●購入時の仲介手数料
●購入時の登録免許税（登記費用含む）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
●リフォーム費用（減価償却費を引いた額）
●借入日から使用開始日までの住宅ローンの利子・ローン設定の手数料
これらのほかにも、土地の造成や建物の建築に関わる費用は取得費として認められる可能性が高いです。
使用開始日以降の住宅ローンの利子ややローン保証料などは、不動産の取得後に発生するものであるため取得費とはなりません。
取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5%相当額を取得費として計上できます。
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譲渡所得の計算時に差し引ける「譲渡費用」に含まれるもの
不動産の譲渡費用に含まれるのは以下のようなものです。
●売却時の仲介手数料
●売却時の印紙税
●売却のための広告費
●売却のためにおこなった測量費等
●古家の解体費用
不動産の譲渡手続きに際して発生した費用や、不動産を売却できる状態に整えるためにかかった費用が譲渡費用に該当します。
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まとめ
不動産売却時の譲渡所得は「譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）」の式で計算できます。
収入から差し引ける取得に該当するのは、不動産の購入代金・リフォーム費用から減価償却費を引いた額や、仲介手数料、各種税金などです。
売却時にかかった仲介手数料や印紙税、広告費などは譲渡費用として控除できます。
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株式会社オレンジハウス メディア 担当ライター
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