不動産を売却するとさまざまな税金がかかります。
必ず支払う必要がある税金や、税金対策をすることでうまく節税する方法があります。
この記事では、不動産売却にかかる税金の種類、計算方法、税金対策についてご紹介します。
不動産売却時にかかる税金は全6種類
不動産を売却して利益がでると税金がかかります。
利益のことを譲渡所得といい、譲渡取得にはさらに3種類の税金が合わさったものです。
所得税と住民税、復興特別所得税が利益に対してかかる税金であり、復興特別所得税がかかる期間は、2013年～2037年と決まっています。
また契約書に貼る印紙税、登録免許税、消費税が別途かかります。
印紙税は売買契約書の金額によって印紙税が決まっているので、正しい印紙税を貼らなければいけません。
売買金額が500万～1000万円以下の場合は5,000円、1000万円～5000万円以下の場合は1万円と、決まっていますので間違えないよう注意してください。
その他内容によっては10％の消費税がかかるものがあります。
不動産会社に支払う仲介手数料と、司法書士に支払う手数料、融資手続きの手数料には消費税がかかりますので気を付けましょう。
不動産売却時にかかる税金のそれぞれの計算方法
最初に不動産売却益を出す必要があります。
不動産売却益＝譲渡所得であり、課税譲渡所得を出すには、売却価格 － （取得費 + 譲渡費用） － 特別控除になります。
取得費にあてはまるものは、売却した不動産を購入した価格、建築代金や仲介手数料などが含まれます。
さらに中古の建物を購入している場合は、減価償却費を差し引いていきましょう。
土地はそのままの金額ですが、建物や内装設備は経年劣化がおこります。
減価償却費の計算は、建物の購入費など購入費用 × 0.9 × 償却率 × 経過年数です。
建物や各種設備は経年によって劣化するため、消耗した部分を金銭に換算し、差し引くのが減価償却です。
建物償却率は、建物の構造、戸建てや賃貸マンションで変わってきます。
たとえば、木造の戸建てであれば耐用年数は33年までになり、償却率は0.031です。
譲渡費用は、不動産売却時の不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税など含まれます。
不動産売却益の節税方法として控除を活用
不動産売却すると、税金対策として3,000万円特別控除を活用しましょう。
適用条件は、自宅に人が住まなくなってから3年以内、3年以内に特例を使用していない、売主と買主が親子ではないことなどです。
3,000万円特別控除が使用できれば下記の計算式になり、3,000万以上の売却価格でなければ譲渡所得税は0円になります。
計算式は、（譲渡所得 － 3000万円） × 税率 ＝ 譲渡所得税になります。
まとめ
不動産売却時に利益が発生すると、譲渡所得税という税金がかかります。
しかし、節税方法として特別控除3,000万円を活用することで、譲渡所得税がゼロ円になります。
うまく活用して税金対策をおこないましょう。
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