親から子へ住宅を引き継ぐ際、住宅ローンの名義を変更できるのか悩む方は少なくありません。
とくに親の高齢化や収入減少を理由に、子へローン返済を移したいと考えるケースもあります。
本記事では、親子間で住宅ローンの名義を変更できるケースと、その際に注意すべき点について解説いたします。
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住宅ローン名義変更の原則と団信による返済免除の可能性
住宅ローンの名義変更は、原則として認められていません。
金融機関との契約内容は、名義人の返済能力を前提としており、一方的に契約者を変更することはできません。
また、ローン契約の規約には、「名義人の変更には金融機関の承諾を要する」と明記されていることが多いです。
そのため、無断で名義変更をおこなうと、一括返済を求められる可能性もあります。
名義変更を希望する場合は、子の収入状況や信用情報などから返済能力があると金融機関が判断することが条件です。
一方で、親が団体信用生命保険（団信）に加入していた場合、親が死亡または高度障害になったときは保険で残債が弁済されます。
そのため、子が返済を引き継ぐ必要がないケースも少なくありません。
ただしこの場合でも、金融機関に連絡と確認をおこなう必要があります。
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親子間で住宅ローン名義変更が認められるケース
親子間の名義変更が特例的に認められるには、十分な理由があることが前提です。
たとえば、親の収入が減少し返済が困難になった場合や、病気・高齢化によって今後の返済継続が難しいと判断される場合です。
そのうえで、子に安定した収入があり、金融機関に返済能力を認めてもらう必要があります。
金融機関によっては、子が新たにローン契約を結ぶ形で実質的に引き継ぐ方法や、「親子リレーローン」と呼ばれる制度を利用して返済を分担する方法もあります。
このように、名義変更が可能となるのは例外的なケースに限られ、金融機関ごとの審査基準によって判断が分かれるでしょう。
したがって、手続きを検討する際は早めに相談し、必要書類や条件を確認することが重要です。
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親子間で住宅ローン名義変更をおこなう際の注意点
名義変更をおこなう際には、贈与税の課税に注意が必要です。
親から子への不動産移転は、金銭の授受がなくても贈与とみなされる可能性があり、一定額を超えると課税対象となります。
また、子がすでに別の住宅ローンを組んでいる場合、総返済負担率が高くなるため、新たな審査で不利になるかもしれません。
さらに、住宅ローンの名義変更を取り扱う金融機関自体が限られているので注意しましょう。
すべての銀行で対応しているわけではないため、一度完済してから再度ローン契約を結ぶ方法を提案されることもあります。
近年は相続登記の義務化が進んでおり、名義変更のタイミングや法的手続きを適正に進めることが、重要となっています。
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まとめ
住宅ローンの名義変更は原則できず、団信によって返済が免除されるケースも存在します。
親の収入減少などの合理的な理由と、子の安定収入がある場合には、変更が認められることがあります。
贈与税や審査条件、対応金融機関の制限を把握したうえで、慎重に進めることが大切です。
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