農地は売却しづらいと言いますが、どうしてなのでしょうか。
ここでは農地が売却しづらい理由と売却方法とその流れ、売却時に必要な費用について解説します。
農地が売却しづらい理由とは？
農地が売却しづらいのは、農地法による制限により、自由に売却することができないからです。
農地の売却に制限をかけているのは農地を守るためで、それは国内の食料自給率を維持してさらに向上させる狙いがあるからです。
そのため、農地は農家か農業生産法人にしか売却できません。
さらに、農家や農業生産法人であっても、50a以上の農地を所有しているうえ、すべての農地で継続的に農業がおこなわれ、農業に適した人材や機材が備わっていなければ売却できないのです。
売却先が見つかったら農業委員会に売買許可の申請をしますが、許可が出るまでに大半は1～3か月かかり、農地の売却に要する時間が長いことも難点です。
農地の売却方法と流れについて
農地の売却方法は、農地のまま売却するか、転用して売却するかによって違います。
農地のまま売却する方法
農地のまま売却するときは、先述した条件に合った買手を見つけ、売買契約を結びます。
農業委員会に売買許可申請をして、所有権移転請求権の仮登記を申請します。
売買許可が出たら本登記して代金を清算します。
転用して売却する方法
農地の地目を変更して転用するには、農地委員会の立地基準と一般基準の審査で許可を得る必要があります。
立地基準は転用する土地の営農状況と周辺の市街地化状況により5つの区分に分けられ、区分ごとに許可及び不許可が決められています。
市街地に近いほど許可が出やすく、自治体が農業区域と定めた区域は許可が出ません。
一般基準で許可を得るためには、申請した土地の使用目的と何を建てるかを具体的に提示する必要があります。
農地を転用して売るときは、農地の買手を見つけ、売買契約を結びます。
農業委員会と相談して転用許可の申請をし、所有権移転請求権の仮登記を申請します。
転用許可が出たら本登記して代金を清算します。
農地の売却にかかる費用とは？
農地を売却する際には、一般の不動産売却と同様に仲介手数料や税金などさまざまな費用がかかります。
農地売却に必要な費用をご紹介します。
仲介手数料
不動産会社へ支払う手数料です。
測量費
土地の境界が明確でない場合に必要です。
農地転用手続き代
転用して売却する際に必要です。
登記費用
農地転用後の変更登記の費用です。
行政書士費用
農地転用における書類の準備や手続きに関する報酬になります。
税金
不動産売買契約書に貼付する印紙代にあたる印紙税と所有権の登記変更時に登録免許税がかかります。
売却利益がある場合には、譲渡所得税と復興特別所得税が発生しますが、特別控除があり最大5,000万円の控除が受けられます。
農地売却において消費税は発生しません。
まとめ
農地は国内の食料自給率を守ることを目的に、売却先の制限が厳しく売却しづらくなっています。
転用することで売却しやすくなるとは言われているものの、立地基準と一般基準で許可を得る必要があります。
私たち株式会社 オレンジハウスは、厚木市・海老名市・伊勢原市を中心とした不動産情報をご紹介しております。
お客様のご希望に真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
弊社へのお問い合わせはこちらをクリック↓
